近年來,各地房地產(chǎn)迅速發(fā)展,但是一旦資金鏈斷裂,就會出現(xiàn)“爛尾樓”,由此引發(fā)房屋買受人與抵押權(quán)人的權(quán)利發(fā)生沖突的情形,如何處理此類問題,考驗(yàn)著司法的智慧。本文從山東三聯(lián)彩石山莊案入手,在分析權(quán)利位階確定原則的基礎(chǔ)上,確定房屋買受人與抵押權(quán)人的權(quán)利位階,并闡述買受人優(yōu)先受償?shù)臈l件,與大家商榷。 一、問題提出:從山東三聯(lián)彩石山莊案展開 2015年3月最高法院將“山東三聯(lián)彩石山莊案”作為公正司法的典型案例寫進(jìn)了法院工作報告,該案的大致情況為:2006年山東省屬企業(yè)三聯(lián)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)彩石山莊項目,占地2000多畝,擬建四個住宅小區(qū),2006年至2007年,三聯(lián)集團(tuán)與買受人簽訂房屋買賣合同,出售2100多套房屋,并向每個房屋買受人收取部分或全部的房款。后因三聯(lián)集團(tuán)資金鏈斷裂,走到了破產(chǎn)邊緣,彩石山莊房地產(chǎn)項目未能開工建設(shè)即停工。同時,三聯(lián)彩石山莊涉案土地等可供執(zhí)行的資產(chǎn)被層層抵押,三聯(lián)集團(tuán)因拖欠銀行借款本息,抵押給銀行的土地使用權(quán)被法院查封,抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。在這種情況下,房屋買受人的購房款及利息與抵押權(quán)人的銀行貸款誰優(yōu)先受償呢?面對這一難題,山東濟(jì)南中院從維護(hù)保障民生角度,提出了購房人的購房款返還請求權(quán),可以優(yōu)先受償?shù)囊庖姷玫脚鷱?fù)認(rèn)可,為該案順利化解掃清了法律障。那么,房屋買受人權(quán)利是否一律優(yōu)先抵押權(quán)呢?如果這樣的話,抵押權(quán)將失去本來的功能,那么在什么情況下房屋買受人的權(quán)利應(yīng)該優(yōu)于抵押權(quán)呢?這個問題值得進(jìn)一步明晰。 二、理論厘定:權(quán)利位階的確定原則 民事主體的權(quán)利是法律所賦予的,一般情況下,各項法律權(quán)利均有自身的一定空域,且互不侵犯,但是,由于社會關(guān)系復(fù)雜多變,由此引申的法律權(quán)利也會發(fā)生交叉,甚至互相沖突,在這種情況下,權(quán)利的選擇就涉及到權(quán)利位階,位階高的權(quán)利優(yōu)先于位階低的權(quán)利優(yōu)先得到保障。那么,如何確定法律權(quán)利的位階呢?根據(jù)法學(xué)理論以及司法實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn),確定法律權(quán)利位階應(yīng)當(dāng)遵循四個原則: (一)法律優(yōu)先原則。在制定一部法律之前,立法者通常會進(jìn)行充分的調(diào)研,征求相關(guān)專家的意見,在立法的時候一般的法律權(quán)利沖突均會考慮到,當(dāng)兩種或者兩種以上的法律權(quán)利會發(fā)生沖突的時候,哪一種法律權(quán)利優(yōu)先會在相關(guān)法律中存在明確的規(guī)定。比如,最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第七十九條規(guī)定“同一財產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時,抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償。同一財產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時,留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。”因此,當(dāng)法律對于權(quán)利位階有明確規(guī)定的時候,一律按照法律規(guī)定予以確定權(quán)利位階。 (二)生存優(yōu)先原則。如果法律對于某些權(quán)利之間的位階沒有明確規(guī)定的時候,那么每一次權(quán)利發(fā)生沖突進(jìn)入到司法、執(zhí)法領(lǐng)域,都要由相關(guān)的司法、執(zhí)法人員根據(jù)具體情況作出具體判斷。如何進(jìn)行權(quán)利位階的界定呢?這就要從馬斯洛需求理論出發(fā),該理論認(rèn)為,人類需求像階梯一樣從低到高按層次分為五種,分別是生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求。假使“較低”價值關(guān)涉一種基本生活需要,而假使不為“較低”價值退讓,此生活需要即不能滿足的話,一種‘較高’價值可能必須對另一‘較低’價值讓步,這就是法律權(quán)利位階確定中的生存優(yōu)先原則。 。ㄈ┌踩珒(yōu)先原則。在滿足了人類最基本的生存權(quán)利以后,法律保障人類安全是至關(guān)重要的。有句法諺曰“不公正勝過無秩序。”因?yàn)橐粋社會就算存在不公正,但是一些都有章可循,人們就會對行為的效果有明確的預(yù)期,人們的安全感就會增強(qiáng)。比如,抵押權(quán)為什么權(quán)利位階比較優(yōu)先呢?主要是因?yàn)榈盅簷?quán)進(jìn)行了登記,這種登記具有公示效力,凡是向社會公示了的權(quán)利就應(yīng)當(dāng)更加安全。又如,法律保護(hù)善意第三人的利益,也是出于對安全優(yōu)先原則的考慮。因此,當(dāng)法律權(quán)利發(fā)生沖突的時候,確定權(quán)利位階應(yīng)當(dāng)考慮安全優(yōu)先的原則。 。ㄋ模┌l(fā)展優(yōu)先原則。除了法律優(yōu)先、生存優(yōu)先、安全優(yōu)先之外,還存在一個確定權(quán)利位階的原則,那就是發(fā)展優(yōu)先原則。當(dāng)兩種以上的權(quán)利發(fā)生沖突且不會觸犯法律優(yōu)先、生存優(yōu)先、安全優(yōu)先原則的時候,執(zhí)法人員、司法人員在確定權(quán)利位階的時候必須考慮優(yōu)先保護(hù)哪一種權(quán)利更有利于科學(xué)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,乃至整個社會文明的向前邁進(jìn)。比如有些科學(xué)家進(jìn)行學(xué)術(shù)研究不可避免地會對個別企業(yè)的聲譽(yù)帶來積極或者消極的影響,一旦出現(xiàn)消極影響的時候,企業(yè)是否有權(quán)利要求科學(xué)家賠償損失?這就涉及到權(quán)利位階的確定需要從發(fā)展優(yōu)先原則出發(fā)進(jìn)行界定的問題。假如司法機(jī)關(guān)判決科學(xué)家賠償企業(yè)的損失,那么,學(xué)術(shù)自由將被扼殺,試錯的科學(xué)實(shí)驗(yàn)將沒有人敢做,整個社會的科學(xué)發(fā)展會停滯不前,顯然不符合發(fā)展優(yōu)先原則。 三、位階序列:抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán) 在確定房屋買受人與抵押權(quán)人的權(quán)利位階的時候,首先根據(jù)法律優(yōu)先原則,看我國法律對此有沒有明確規(guī)定。根據(jù)司法實(shí)踐的實(shí)際,實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)存在兩種情形: (一)抵押登記在先,房屋出賣在后。如果房屋已經(jīng)辦理了抵押登記,抵押人仍然出賣該房屋,那么,根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定“抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。”最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定“抵押權(quán)存續(xù)期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經(jīng)登記的,抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。”也就是說,在這種情況下,抵押權(quán)人的權(quán)利優(yōu)先于房屋買受人的權(quán)利。 。ǘ┓课莩鲑u在先,抵押登記在后。如果房屋已經(jīng)出賣給買受人并辦理了過戶登記,自然不存在與抵押權(quán)沖突的問題;但是在出賣以后,房屋辦理過戶登記之前,如果房屋辦理了抵押登記導(dǎo)致買受人取得房屋受到阻礙,買受人與抵押權(quán)人的權(quán)利誰更優(yōu)先呢?對此,法律和司法解釋沒有明確的規(guī)定,但是根據(jù)安全優(yōu)先原則,買受人購買房屋以后,應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記部門進(jìn)行備案,只要進(jìn)行了備案,就算一時沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),也無法辦理不動產(chǎn)抵押登記;同時抵押權(quán)人有理由相信所辦理抵押登記的房產(chǎn)沒有出賣,抵押權(quán)人屬于善意的第三人,為此,在這種情況下,司法機(jī)關(guān)、執(zhí)法部門也應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利,這也符合促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育的發(fā)展優(yōu)先原則。 綜上所述,在一般的情況下,抵押權(quán)人的權(quán)利位階要高于房屋買受人的權(quán)利。 四、權(quán)利邊界:房屋買受人優(yōu)先受償?shù)臈l件 雖然法律權(quán)利體系中存在一定的權(quán)利位階,但是,權(quán)利位階并不具有整體的確定性。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中,由于存在大量的開發(fā)商將未竣工的房屋或者未動工的土地抵押貸款,同時預(yù)售商品房,一旦資金鏈斷裂,房地產(chǎn)開發(fā)失敗,就會導(dǎo)致涉及人數(shù)眾多的房屋買受人與抵押權(quán)人的權(quán)利沖突,比如山東三聯(lián)彩石山莊案就是一個典型。在這種情況下,如何確定房屋買受人與抵押權(quán)人權(quán)利的位階呢?《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋〔2002〕16號)指出“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”在這里,商品房買受人的權(quán)利位階高于抵押權(quán)人的權(quán)利位階,主要理由是:商品房預(yù)售均經(jīng)得了不動產(chǎn)登記部門備案,抵押權(quán)人也明知抵押物是預(yù)售商品房,并明示或者默視開發(fā)商出售商品房的,同時買受人在購買房屋的過程中完全是善意的,根據(jù)安全優(yōu)先原則,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)房屋買受人的權(quán)利;與此同時,為了符合發(fā)展優(yōu)先原則,在同樣屬于經(jīng)營性的房屋,則買受人并不享有這一特殊的位階優(yōu)惠權(quán),只有買受人符合《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定的“消費(fèi)者”的買書人才能根據(jù)生存優(yōu)先原則享受這一特殊的位階優(yōu)惠權(quán)。因此,房屋買受人的權(quán)利位階高于抵押權(quán)人的權(quán)利位階必須符合下列三個條件: (一)買受人必須無過錯。房屋出賣人系取得商品房預(yù)售許可證的開發(fā)商,房屋買受人在購買過程中不存在明顯的過錯,如果開發(fā)商沒有辦理房屋預(yù)售許可證以及個人出售已經(jīng)辦理抵押登記房屋,買受人在購買過程中沒有盡到注意義務(wù),說明購買人存在過錯,那么購買人不得享有買受人權(quán)利位階優(yōu)惠特殊保護(hù)措施。 。ǘ┵I受人必須符合消費(fèi)者的構(gòu)成要件。買受人必須符合《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條規(guī)定“消費(fèi)者”的條件,即買受人必須為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或者接受服務(wù);假如買受人為經(jīng)營需要購買商品房,則不符合消費(fèi)者的條件,不能享受權(quán)利位階特殊優(yōu)惠的待遇。 (三)買受人必須支付了購房款。買受人已經(jīng)支付所購買標(biāo)的房屋的全部或者大部分款項,如果買受人只是與開發(fā)商簽訂了買賣合同,但是沒有繳納購房款,則不能要求繼續(xù)購買,只能解除合同。 (作者單位:湖南省永州市零陵區(qū)人民法院) |
|
|